تفسیر ماده های مرتبط با مالیات بر درآمد اجاره (مادهای ۵۲،۵۳،۵۴،۵۵،۵۷)

در این بخش می‌خواهیم به بررسی مواد مربوط به مالیات بر درآمد اجاره بپردازیم. در باب مالیات بر درآمد در قانون مالیات‌های مستقیم، فصل سوم مربوط به مالیات بر درآمد املاک است.

طبق ماده 52 این قانون: «درآمد شخص حقيقي يا حقوقي ناشي از واگذاري حقوق خود نسبت به املاك واقع در ايران پس از كسر معافيت‌هاي مقرر در اين قانون مشمول ماليات بر درآمد املاك مي‌باشد.»

همانطور که از متن این ماده پیداست، اشخاصی که از طریق واگذاری املاک خود به دیگران، کسب درآمد می‌کنند، موظف به پرداخت مالیات هستند. در ادامه در ماده 53 همین قانون گفته شده که املاکی که اجاره داده می‌شوند، مشمول معافیت‌هایی به عنوان استهلاک و بازسازی می‌شوند. به این صورت که مبلغ اجاره پس از کسر ۲۵ درصد به عنوان معافیت مالیاتی که برای هزینه‌ها، استهلاک، بازسازی و تعهدات مالک منظور شده است، مشمول مالیات می‌شود.

طبق ماده 53 این قانون: «درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می­ گردد عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر بیست و پنج ‌درصد ( 25% ) بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.
درآمد مشمول مالیات در مورد اجاره دست اول املاک مورد وقف یا حبس بر اساس این ماده محاسبه خواهد شد.
در رهن تصرف، راهن طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود.
هرگاه موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات وی عبارت است از مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره.
حکم این ماده در مورد خانه‌های سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی در صورتی‌که مالیات آنها طبق دفاتر قانونی تشخیص شود جاری نخواهد بود.»
بنابراین کسر 25 درصد از اجاره به عنوان معافیت، دو شرط هم دارد: اول اینکه فردی که ملک را به فرد دیگری اجاره داده خود باید مالک آن باشد و دوم اینکه فقط اشخاص حقوقی می‌توانند 25 درصد مالیات تکلیفی را کم کنند و اشخاص حقیقی مستثنی از این ماده هستند.

همچنین این ماده از قانون شامل 11 تبصره می‌باشد که به برخی از مهمترین آنها اشاره می‌کنیم:
بر اساس تبصره 1 این ماده، افرادی که تحت تکفل مالک باشند، یعنی مثلا در ملک پدر یا مادر یا همسر خود سکونت دارند، محل سکونتشان جز موارد اجاره‌ای نیست مگر اینکه اجاره نامه‌ای بین آنها تنظیم شده باشد. بنابراین این املاک از پرداخت مالیات بر درآمد املاک معاف هستند.

اساس تبصره 4 ‌این ماده، هرگاه ملکی همراه با اثاثیه و و ماشین آلات داخل آن به عنوان اجاره واگذار شود، مالیات این ملک به همراه تمام متعلقات آن محاسبه شده و قابل اخذ می باشد. یعنی درآمد ناشی از اجاره اثاثه و ماشین‌آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب ‌و مشمول مالیات این فصل می‌‌شود.
همینطور بر اساس تبصره 6 از این ماده، اگر بر اساس قانون و یا قرارداد، مالک متعهد به انجام هزینه‌هایی در خصوص ملک شده باشد اما این هزینه از سوی مستاجر انجام بگیرد، و یا مواردی که عرفا بر عهده مالک باشد اما مستاجر هزینه آن را پرداخت کرده باشد، این هزینه‌ها هم به عنوان مبلغ اجاره در سال جاری در نظر گرفته خواهد شد و مشمول مالیات می‌باشند.

بر اساس تبصره 8 این ماده، اگر شما مالک ملکی بوده‌اید و اکنون آن را به فردی فروخته‌اید، اما تا پیدا کردن محل سکونت جدید، طبق توافق مدتی برای تخلیه مهلت می‌گیرید، اگر مدت تخلیه تا سقف شش ماه باشد نیاز به پرداخت مالیات اجاره نیست و در صورتیکه بیش از این مدت باشد، مشمول این مالیات خواهد بود.
بر مبنای تبصره 9 این ماده، هرگاه مستاجر یکی از وزارتخانه‌ها، مؤسسات و شرکت های دولتی و دستگاههایی که تمام یا قسمتی از بودجه آنها به وسیله دولت تأمین می‌شود، نهادهای انقلاب اسلامی، شهرداریها و شرکتها و مؤسسات وابسته به آنها و همچنین سایر اشخاص حقوقی، باشد؛ مبلغ مالیات باید به صورت ماهیانه از مبلغ اجاره کسر و به اداره امور مالیاتی محلی پرداخت شود و فیش آن به مالک ارائه گردد.

بر اساس تبصره 11 این ماده، مالکین مجتمع‌های مسکونی که بیشتر از 3 واحد استیجاری دارند، در صورتی که با رعایت الگویی که از طریق وزارت راه و شهرسازی ساخته شده باشند، از صد درصد مالیات بر املاک اجاری معاف می‌باشند. در غیر اینصورت، درآمد ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی تا مجموع 150 متر مربع زیربنای مفید در تهران و 200 متر مربع در سایر نقاط، معاف از مالیات است.
اما نکته مهم و الزامی در خصوص این قانون این است که شرط ا
ستفاده از هر گونه معافیت تسلیم اظهارنامه به موقع می‌باشد.
یکی از شروط پرداخت مالیات بر درآمد املاک اجاری، اثبات قانونی این است که در ازای واگذاری املاک، اجاره دریافت می‌شود. در غیر اینصورت، این مالیات برای املاکی که اجاره بابت آنها پرداخت نمی‌شود صدق نمی‌کند.

بر اساس ماده 54 این قانون، میزان مبلغ اجاره از طریق قرارداد رسمی و یا عادی میان موجر و مستاجر، شناسایی و مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد و در صورتی که قرارداد وجود نداشته باشد و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از هشتاد درصد ( 80% ) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه باشد، میزان اجاره بها بر اساس جدول مذکور تعیین خواهد شد. این جدول توسط سازمان امور مالیاتی کشور تعیین و اعلام شده است. البته در صورتیکه مستاجر از موارد ذکر شده در تبصره 9 ماده 53 این قانون که در بالا ذکر شد، باشد، همان اجاره پرداختی ملاک اخذ مالیات می‌باشد.

در این قانون ماده 54 به صورت مکرر وجود دارد که در اصلاحیه سال 1399 به این قانون اضافه شده است. بر اساس ماده 54 مکرر، که به مالیات خانه‌های خالی معروف است، هر واحد مسکونی واقع در کلیه شهرهای بالای یکصدهزار نفر جمعیت که در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از 120 روز ساکن با کاربر نداشته باشد به عنوان خانه خالی شناسایی شده و به ازای هرماه بیش از زمان مذکور، بدون لحاظ معافیت‌های تبصره‌ 11 ماده ‌53 این قانون، ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره می‌باشد. این مالیات برای جلوگیری از خالی ماندن خانه‌ها، با ضرایبی که در متن قانون ذکر شده، با مبالغی بسیار سنگین‌تر از مواد پیشین وضع شده است. این ضرایب برای همه اشخاص حقیقی و حقوقی که که دارای بیش از پنج خانه خالی در هر سال مالیاتی باشند، به صورت دو برابر اعمال می‌شود.

البته تبصره 3 این ماده معافیتی را برای افرادی که واحد مسکونی خود را برای فروش یا اجاره با ارزش اجاری مندرج در قانون یا میانگین قیمت‌های روز منطقه، در سامانه مشخصی که همین قانون مشخص کرده، عرضه کنند، در نظر گرفته است. در این صورت این افراد از مالیات بر خانه خالی خود معاف هستند. البته اگر مالک بیش از دوبار از اجاره یا فروش ملک خود به قیمت‌های مذکور خودداری کند، این واحد مسکونی مشمول مالیات یا جریمه خواهد شد.

بر مبنای ماده 55 این قانون: «هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی‌، آن را به اجاره‌ واگذار نماید و خود محل دیگری برای سکونت خویش اجاره نماید یا از خانة سازمانی که کارفرما در اختیار او می‌گذارد استفاده کند دراحتساب درآمد مشمول مالیات این فصل میزان مال‌الاجاره‌ای که به ‌موجب سند رسمی یا قرارداد می‌پردازد یا توسط کارفرما از حقوق وی کسر و یا برای محاسبة مالیات حقوق تقویم می‌گردد از کل ‌مال ‌الاجارة دریافتی او کسر خواهد شد.»

در این ماده فرض شده فردی که مالک است و بابت اجاره ملک خود مبلغی به عنوان مال‌الاجاره دریافت می‌کند، خود به هر دلیلی مستاجر باشد. در این صورت قانون می‌گوید مبلغی که این فرد به عنوان اجاره پرداخت می‌کند باید از درآمد ناشی از اجاره دادن ملکش کسر شود، سپس به ازای ما به تفاوت مالیات اخذ شود. در صورتی که واحد مسکونی سازمانی باشد و کارفرما مبلغ اجاره کارمند بابت دریافت خانه سازمانی را در فیش حقوق وی اعمال نکند، این امر به عنوان فرار مالیاتی شناسایی می‌شود.

بر اساس ماده 57 این قانون، افرادی که درآمدی از ملک خود کسب می‌کنند اما درآمد دیگری به ‌غیر از اجاره‌ای که از ملک‌شان دریافت می‌کنند ندارند، مشمول معافیت مالیاتی ذکر شده در ماده ۸۴ قانون مالیات‌های مستقیم می‌شوند. یعنی این فرد مشمول معافیتی می‌شود که بر مبنای ماده 84 این قانون، میزان آن در قانون بودجه هر ساله مشخص می‌شود. به‌این ترتیب در صورتی که فرد، درآمد دیگری به‌غیر از اجاره ملک خود نداشته و سقف اجاره دریافتی او معادل سقف معافیت درآمد حقوق مشمول مالیات باشد، از پرداخت مالیات بر اجاره معاف خواهد بود. اما برای درآمد مازاد نرخ معافیت اعلام شده، باید مالیات پرداخت کند.

همچنین بر اساس تبصره این ماده، قانونا بیمه بیکاری، دریافت حقوق بازشستگی و وظیفه دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپرده های بانکی درآمد تلقی نخواهند شد.